来源：法制日报
房屋租赁期过半,出租人忽然将用于收租的银行账户注销,并且拒收承租人欲缴交的租金,承租人无奈将应缴房租提存,然而此时出租人却将承租人告上法庭,说他不交租金。近日,福建省厦门市集美区人民法院审理后一审判决驳回了出租人的全部诉讼请求。该案也给租客指出了一条如何应对房东拒收房租的解决之道。
2010年,老何与小刘签订一份《房屋租赁合同》,约定老何将其位于福建省厦门市集美区的店面出租给小刘经营使用,租赁期间从2010年至2016年,并约定了租金**、二年为每年4万元,从第三年起每年租金上浮10%直至合同终止或解除,租金每3个月支付一次。租赁期间小刘应按时支付租金,拖欠租金达1个月时,老何有权解除合同。
2014年7月,老何忽然将收租的银行账户注销,2014年10月、2015年1月,小刘两次向老何邮寄《告知函》,告知老何,因其提供的收取租金的账号被注销,小刘无法向老何支付店面租金,要求老何在收到《告知函》之后五日内与小刘联系,否则小刘将把租金向公证处办理提存。而后,小刘将其应支付的两个季度租金2.7万元向公证处提存。
2015年1月,老何起诉至法院,请求法院判令解除其与承租人签订的《房屋租赁合同》,并要求承租人支付未缴的租金2.7万元、占用二楼房屋的租金14.5万元及违约金,并将房屋恢复原状归还出租人。
老何认为,小刘从2014年10月起就没有缴交租金,违反合同约定。小刘拖欠租金超过1个月,其就有权解除本合同。此外,截至2013年8月,该铺租金已涨至每年12万元,现有租金约定不合理,按交易习惯及房屋随行就市的做法,老何如果继续履行合同,每年将损失7万元。
对此,小刘表示,双方签订的租赁合同已经就租金做了明确的约定,老何为达到解除合同目的,拒收租金,违反了双方约定及诚实守信原则。且双方签订合同时,店面就存在夹层,老何在订立合同时也同意将夹层一并出租,老何将店铺的“夹层”说成“店铺为二层楼”,没有事实依据。
法院审理后认为,老何与小刘在平等、自愿基础上签订《房屋租赁合同》,该合同系双方真实意思表示,未违反法律规定,双方应该按照合同约定行使权利、履行义务。小刘在面对无法按原始账号向房东缴交房租的情况下采取提存的方式,符合法律规定,应予支持。老何亦未能举证证实小刘有其他违反房屋租赁合同的行为,据此,法院作出了如上判决。
■以案释法
房东拒收租客可提存
对于该案,法院在判决书中指出,本案系原告与被告因店面租赁而引发房屋租赁合同纠纷。老何所称的被小刘占用的“二楼房屋”实际为跃层,该跃层并未有独立的产权,根据市场交易习惯,不宜对跃层单独计算租金,故对老何的该诉求不予支持。
出租人无理由拒收租金,承租人怎么办?该案的承办法官称,我国合同法规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同”。因此,老何与小刘在平等、自愿基础上签订房屋租赁合同,双方应该按照合同约定行使权利、履行义务。而老何事后在未与小刘协商的情况下,擅自将其用于收取租金的银行账号注销,且无故拒收租金的行为,违反了双方约定及诚实守信原则。
此外,合同法还规定,债权人无正当理由拒绝受领致使债务难以履行的,债务人可以将标的物提存。出租人擅自将其用于收取租金的银行账户注销,导致承租人只能将租金依法提存。承租人将租金提存后,出租人无权要求承租人再次支付租金并承担违约责任。本案中,小刘并未拖欠房租,而是如期足额将到期应缴租金向公证处提存,该提存符合法律规定,老何应至提存部门领取租金,故对老何的要求不予支持。